ضوابط مشرفیت در ساختمان و طراحی معماری
- رعایت ضوابط مشرفیت در ساختمان و طراحی معماری مربوط به حریم اشراف بناها و مسائل مشرفیت در مورد کلیه بناهایی که در مجاورت که قطعه مالکیت احداث می شود الزامی می باشد.
- بنای واقع در جنوب یک قطعه مالکیت نبایستی از حداقل فاصله آن از بر مجاز ساختمان قطعه مالکیت واقع در شمال آن تجاوز نماید.
- درمجتمعهایجدیدمسکونی،تجاریوبناهایعمومی رعایت ضابطه فوق الزامی است، لکن در محوطه های مسکونی ساخته شده تعیین نسبت فوق تا بلامانع است.
- مقیاس محاسبه ارتفاع مجاز یک قطعه مالکیت جنوبی که دسترسی آن با دسترسی قطعه مالکیت شمالی مربوطه دارای اختلاف ارتفاع باشد،متوسط ارتفاع دسترسی های دو قطعه مالکیت مزبورخواهد بود.
- در هیچ یک از سطوح خارجی بنا نمیتوان پنجره یا هواگیر مشرف به مالکیت مجاور احداث نمود، مگر اینکه از حد مالکیت مجاور حداقل دو متر عقب نشینی صورت گرفته باشد. در این حالت پنجره ها بایستی تا ارتفاع 1.75 متر از کف مربوطه به صورت غیر بازشو بوده و با استفاده از شیشه مات و یا مصالح مشابه بیرون آنها غیر قابل رؤیت گردند.عنصر پوشاننده باید جزیی از پوسته اصلی و نمای ساختمان باشد و به صورت الحاقی نباشد.
- در مجتمعهای مسکونی در مواردی که اتاق های دو واحد مسکونی مستقل از یک حیاط خلوت نور میگیرند، فاصله پنجره هایمقابل یکدیگر نبایستی کمتر از ۴ متر باشد و تا ارتفاع 1/75 متری از کف بایستی به صورت غیر بازشو و غیرشفاف باشد.درمعابر زير 18 متررفع مشرفيت پنجره ها نسبت به املاك مجاور حداقل به ارتفاع 1/7 مترالزامي است(مطابق مصوب 13850718 شورای شهر تهران در مورد مشرفیت) ( بصورت 1/2 مترديوارچيني و 5/0 مترپنجره با شيشه مشجر ثابت )
- نورگیریبناهایمختلفازگذرها،پارکها و میادین عمومی بلامانع است.
- لازم است که کلیه بازشوها، تراس ها و بالکن های بناهای همجوار گذرهای شرقی ـ غربی با عرض کمتر از ۲۴ متر و در گذرهای شمالی ـ جنوبی با عرض کمتر از ۲۰ متر با استفاده از مصالح غیرشفاف مانند شیشه مات تا ارتفاع 1/75 از کف مربوطه پوشیده شوند.
- درصورتیکه فاصله بین دو پنجره مشرف به یکدیگر بیش از ۳۵ مترباشدو در قطعات مالکیت همجوار مادیها رعایت محدودیت ارتفاع پنجره فوق الذکر الزامی نیست.
- در معابر شرقی ـ غربی با عرض ۲۴ متر و بیشتر و معابر شمالی ـ جنوبی با عرض۲۰ متر و بیشتر نصب پنجره بازشو از ارتفاع 0.85 متری بهبالا و همچنین بالکن یا تراس یا جان پناه در ارتفاع معمول بلامانع است.
- پیشنهادمیگرددکهقطعاتمالکیتهمجوارکهبناهایآنهابیشازیکطبقه یاارتفاعمتعارفمیباشد، قسمتی از حیاط خود را به طریقی محصورنمایندکه یک فضای بدون اشراف برای واحدهای مسکونی همجوار به دست آید.
- به منظور رعايت حقوق مجاورين، ايجاد هرگونه پنجره، بازشو و يا هرگونه اشرافيت در پخ ممنوع بوده و قابل صدور پايانكار نمي باشد.
- -رعايت عدم اشرافيت نسبت به املاك مجاور در حياط خلوت و نورگير الزامي است.
نحوه طراحي و تعبيه پنجره براي بناهايي كه مشرف به حياط يا منازل همسايگان است – مصوب 1385/07/18 شورای اسلامی شهر تهران
عوارض حق مشرفیت
املاکی که بر اثر بازگشایی معابر دارای بر اضافی با عرض بیشتر(دو کله)می باشد یا در پشت جبهه بوده و بر اثر بازگشایی و تعریض در بر معبر با عرض بیشتر قرار میگیرند، می بایست عوارض حق مشرفیت را پرداخت نمایند و سند به شرح ابعاد باقیمانده اصلاح گردد.
ضوابط مشرفیت در ساختمان در مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان
- در صورتي كه امكان اشراف از معبر عمومي مجاور به داخل فضاهاي اقامـت در سـاختمان وجود داشته باشد، لازمست كف پنجره فضاهاي اقامت در بالاتر از ارتفاع ديد عابران تعبيه شود.
- تعبيه پنجره در محلهائي كه خارج از حدود مجاز در مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان موجـب اشـراف بـه حياط و ساختمان مجاور شود، ممنوع است.
- همجواري تصرفها در سـاختمان بايـد بـه نحـوي باشـد كـه مسـأله اشـراف و ديـد از تصرف هاي ديگر به تصرف هاي مسكوني، از طريق سـطوح نورگـذر و بازشـوهاي پنجـره يـا درهـاي ورودی با رعايت ضوابط در خصوص فضاهاي باز، به حداقل تقليل يابد.
الزامات نور و هوا و محدوديتهاي الزامي فضاها
شیشه های مشجر
شیشه های مشجر که از یک رو نقش دارند ، سطح نقشدار در خارج از ساختمان قرار میگیرد تا از آلودگی دائمی شیشه در داخل ساختمان جلوگیری به عمل آید.
روش های پوشاندن بالکن و پنجره تا ارتفاع 1.70(عدم دید به نورگیر برای طبقات)
- پوشاندن بالکن و پنجره با صفحات مشبک
پوشاندن با صفحات فلزی و چوبی با طرح های مختلف ( cnc ) یکی از روش های پوشاندن تا ارتفاع 1.70 می باشد.
پوشاندن بالکن و پنجره با صفحات مشبک - پوشاندن بالکن و پنجره با شیشه های سکوریت مات و دودی( 8 میلیمتر به بالا)
پوشاندن بالکن و پنجره با شیشه های سکوریت مات و دودی - پوشاندن بالکن و پنجره با شیشه های سکوریت طرح دار( 8 میلیمتر به بالا)
پوشاندن بالکن و پنجره با شیشه های سکوریت طرح دار( 8 میلیمتر به بالا) - استفاده از پنجره های از بالا بازشو که تا 1.70 به صورت ثابت و از آن به بعد بازشو باشد.
دقت شود که این پوشش باید به صورت ثابت باشد که امکان برداشتن آن به صورت موقت نباشد.
نحوه تشخیص وتعیین میزان خسارت ناشی از سایه اندازی
طبق جدول صلاحیت فوق بررسی و میزان سایه اندازی درحیطه صلاحیت کارشناس شهرسازی است.
و نتیجه کار کارشناسی شهرساز، به عنوان اطلاعات پایه ؛ کارشناس رشته راه و ساختمان جهت ارزیابی وتعیین مبلغ ومیزان خسارت به ملک موضوع دعوی خواهان می باشد.
رای دیوان عدالت اداری درخصوص سایه اندازی
رای دیوان عدالت اداری در 1403.8.08 خصوص رعایت حریم سایه اندازی
آخرین ویرایش: 1403/12/20
شماره ویرایش: سوم
