تخلفات ساختمانی و انواع و مرجع رسیدگی آنها و مسئولیت مهندسین ناظر

تعريف تخلف ساختمانی

تخلف ساختماني به معني نقض قوانين و ضوابط شهرسازي، فني، ايمني و بهداشتي در احداث ساختمان است و ابهام در قوانين و مقررات ناظر بر ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختماني است و مبنا و مستند رسيدگي به تخلفات ساختماني در محدوده قانوني و حريم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداريها و تبصره هاي يازده گانه آن است.

مرجع و نحوه رسیدگی به تخلف ها

هرگاه تأسيسات و بناهايي برخلاف اصول شهرسازي يا فني يا بهداشتي مندرج در پروانه ساخته شود به تقاضايشهرداري موضوع دركميسيون مركب از نماينده وزارت كشور (با انتخاب وزير كشور) و يكي از قضات دادگستري و يكي از اعضاي شوراي شهر (با انتخاب شوراي شهر) مطرح مي شود و پس از وصول پرونده به ذينفع اعلام مينمايد كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد پس از انقضاي مدت مذكور كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهرداري كه بدون حق رأي براي اداء توضيح شركت مي كند، ظرف مدت يك ماه تصميم مقتضي بر حسب مورد اتخاذ كند در موارديكه شهرداري از ادامه ساختمان بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيري مي كند مكلف است حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيري موضوع را در كميسيون مذكور مطرح نمايد، در غير اينصورت كميسيون به تقاضاي ذينفع رسيدگي خواهد كرد در صورتيكه تصميم كميسيون به قلع تمام يا قسمتي از بنا باشد مهلت مناسبي كه نبايد از دو ماه تجاوز كند تعيين مي نمايد.
شهرداري مكلف است تصميم مزبور را به مالك ابلاغ نمايد. هرگاه مالك در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننمايد
شهرداري رأساً اقدام كرده و هزينه آن را طبق مقررات آئين نامه اجراي وصول عوارض از مالك دريافت خواهد
كرد.

تخلف های ساختمانی به اشکال و علل زیر انجام می پذیرد:

• الف: عدم دریافت پروانه ساختمان برای احداث بنا و یا ایجاد تغییراتی در بنا بر اساس قانون برای انجام آن تغییرات دریافت مجوز از شهرداری الزامی است.
• ب: نادیده گرفتن بخش یا بخشهایی از پروانه ساختمانی از سوی شهرداری در هنگام احداث بنا و یا پس از آن.

اگر چه در بسیاری موراد، علت بروز تخلف ساختمانی ، سودجویی متخلفین و ترجیح دادن منافع شخصی است، اما ناروشنی مقررات ، قوانین و ضوابط شهرسازی، ناآشنایی شهروندان با اصول لازم الرعایه, نبود نظارت و کنترل دقیق و مستمر، مشکلات اتماعی و ناتوانی بعضی از شهروندان در اجرای اصول و قوانین ، از عوامل تخلفات ساختمانی و یا تشدید کننده آن به شمار می آیند.

انواع تخلفات ساختمانی

ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها و تبصره های ذیل آن، انواع تخلفات ساختمانی را به شرح زیر مشخص ساخته است:

1. عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه و بدون رعایت اصول شهرسازی ، فنی و بهداشتی(تبصره۱).
2. عدم رعایت اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی برخلاف مشخصات مندرج در پروانه (تبصره ۱).
3. اضافه بنای زاید بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده اراضی مسکونی (تبصره ۳).
4. اضافه بنای زاید بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده اراضی تجاری، صنعتی، و اداری (تبصره ۳).
5. احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت نشده باشد (تبصره ۴).
6. عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم اصلاح آن و عدم امکان اصلاح آن (تبصره ۵).
7. تجاوز به معابر شهر(تبصره ۶).
8. عدم استحکام بنا (تبصره ۶).

در تبصره های مختلف ماده ۱۰۰ تلاش قانونگذاری بر این بوده است که انواع تخلفات ساختمانی مطرح و چگونگی برخورد با آن تخلفات نیز تشریح گردد.با گذشت بیش از سه دهه از تصویب قانون مورد نظر و افزایش دامنه کنترل و نظارت بر فعالیتهای ساختمانی ، به نظر می رسد که تقسیم بندی فوق در بعضی موارد نظیر عدم رعایت اصول شهرسازی ، بسیار کلی و در مواردی نظیر عدم احداث پارکینگ بسیار جزئی است.افزون بر این در بعضی موارد حوزه های مختلف تصمیم گیری دارای پوشش مشترک با هم بوده و قابل ادغام در یکدیگر هستند.

---

انواع تخلفات ساختمانی در نواحی شهری، بدون در نظر گرفتن داشتن یا نداشتن پروانه ساختمانی ، به پنج گروه اصلی تقسیم می شود:

1. عدم رعایت اصول شهرسازی

• الف- عدم رعایت کاربری مصوب طرح های توسعه شهری نظیر:
  

  1. احداث بنای مسکونی در کاربری های غیر مسکونی

  2. احداث بنای غیر مسکونی در کاربری مسکونی و یا کاربریهای مغایر

  3.تخریب بنای قدیمی و نوسازی بنا در کاربریهای مغایر

  4.تبدیل کاربری ساختمان (بعد از احداث بنا) بر خلاف مصوبات طرح های شهری و پروانه های ساختمانی

• ب- رعایت نکردن تراکم مصوب طرح های توسعه شهری نظیر:
  

  1. احداث ساختمان با زیر بنای بیش از حد تعیین شده در پروانه ساختمانی و تراکم مجاز طرح های توسعه شهری

  2. نادیده گرفتن سطح فضای باز مورد نیاز

  3.رعایت نکردن حداکثر تعداد طبقات

  4.توسعه ساختمان بیش از تراکم تعیین شده

  5.تخریب نکردن ساختمانهای قدیمی در ملک نوسازی شده

• پ- رعایت نکردن شبکه های ارتباطی
  

  1. احداث بنا در مسیر شبکه های ارتباطی پیشنهادی

  2.رعایت نکردن عقب نشینی برای تعریض خیابانهای موجود

  3.تجاوز به شبکه های ارتباطی

• ت- حذف پارکینگ و یا نامناسب بودن آن

2. رعایت نکردن اصول ایمنی و استحکام بنا

 

• الف- تخلفات مربوط به استحکام بنا

  همه تخلفاتی که در اثر آن پایداری ساختمان در برابر حوادث کاهش می یابد و یا باعث ناپایداری ساختمان شده و از عمر مفید آن می کاهد، در این گروه جای می گیرند و معمولاً به اشکال زیر مشاهده می شوند:

  1.نادیده گرفتن مقررات ساختمانی لازم الرعایه نظیر آیین نامه ۲۸۰۰

  2. رعایت نکردن محاسبات فنی و پیشنهادهای فنی ناظر در هر مرحله

  3. استفاده از مصالح ساختمانی نامناسب

• ب- تخلفات مربوط به ایمنی ساختمان در برابر حریق
  

در کشورهای پیشرفته با وضع مقررات ایمن سازی در برابر حریق هدفهای زیر دنبال می شود:

• پیشگیری از بروز حریق
• مهار حریق و ممانعت از گسترش افقی و عمودی آن در بنا
• تدارک راه ایمنی برای فرار از آتش
• فراهم آوردن تسهیلات لازم برای عملیات اطفای حریق
  

در کشور ما اگر چه حفاظت در مقابل حریق به عنوان یکی از مباحث مجموعه مقررات ملی ساختمان پیش بینی شده است، اما به علت نبود ضوابط روشن و مشخص برای نظارت، تخلفات مربوط به حریق، تنها شامل موارد زیر می گردد:

1.  احداث نکردن پله فرار
2. تعبیه نکردن امکانات مربوط به اطفای حریق در ساختمان بر اساس پروانه صادره

گفتنی است احداث پله فرار و تعبیه امکانات مربوط به اطفای حریق، تنها شامل ساختمانهای بیش از پنج طبقه می گردد، لذا این تخلفات نیز فقط در ارتباط با آن ساختمان ها کنترل می شود.

3. عدم رعایت اصول بهداشتی

• نبود امکانات تهویه مناسب
•  نبود نور گیری مناسب
•  پیگیری نکردن از نم و رطوبت

4. نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان

اگر چه در ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری (مصوب ۷/۹/۱۳۴۷) اختیار نظارت بر نمای ساختمان های شهر بر عهده شهرداری ها گذاشته شده است، اما تا زمان تصویب ضوابط و مقررات نمای

 شهری در شورای عالی شهرسازی (مصوب ۲۸/۸/۱۳۶۹) انجام ندادن نماسازی تخلف محسوب  نمی شد اکنون در شناسنامه ساختمان مصالح مورد استفاده در نمای شهر تعیین می شود. عدم انجام نماسازی به منزله عدم اتمام فعالیت ساختمانی است و عدم استفاده از مصالح تعیین شده نیز تخلف است.

5. سایر تخلفات

• استفاده نامناسب از ساختمان، نظیر استفاده از پیلوتی و انباری برای سکونت
• عدم رعایت ضوابط ویژه مربوط به ساختمان های با کاربری عمومی (آموزشی، بهداشتی،اداری)
• تصرف فردی مشاعات
• توسعه مساحت آپارتمان با الحاق راه پله و بالکن
  
•  جانمایی بنا برخلاف مشخص شده در پروانه ساختمانی
• پیشروی خارج از ۶۰% طول زمین
  برخلاف مدلول پروانه و جانمایی تعیین شده در پلاکهای با قواره مشخص به شکل مستطیل – مربع با ذوزنقه که امکان محاسبه ۶۰% طول زمین با محاسبه ۶۰% میانگین مجموع دو طول زمین وجود داشته باشد، چنانچه ساختمان احداث گردد محدوده ای که خارج از مقدار مشخص شده قرار می گیرد، شامل سطح پیشروی مجازی در همکف و همچنین سطح طبقات در محدوده پیشروی شده تخلف ساختمانی محسوب می گردد.
  
• عدم رعایت سطح اشغال مجاز
  برخلاف مدلول پروانه افزایش سطح اشغال مجاز در همکف تخلف ساختمانی محسوب می گردد. افزایش سطح اشغال مجاز محدود به بازده پروانه و در حد ۶۰% طول زمین خواهد بود.
  
• احداث بنای جداساز
  آن قسمت از سطح زیربنا که برخلاف مدلول پروانه و جانمایی تعیین شده در پروانه ساختمانی خارج از حجم ساختمان به صورت متصل یا منفصل در حیاط یا محوطه احداث می گردد و قابلیت استفاده ه صورت تجاری و یا بارانداز و پارکینگ را نداشته و تصرفهای دیگری نظیری مسکونی ، بهداشتی و … داشته باشد ، تخلف ساختمانی محسوب می گردد.
  
• احداث بارانداز و پارکینگ در محوطه
  آن قسمت از سطح زیربنا که برخلاف مدلول پروانه و جانمایی تعیین دشه در پروانه ساختمانی خارج از حجم ساختمان بصورت متصل یا منفصل در حیاط یا محوطه احداث می گردد و قابلیت استفاده فقط بصورت پارکینگ و بارانداز را داراست. این نوع بنا عموماً مسقف و حداقل از یک طرف فاقد دیوار است. تخلف ساختمانی محسوب می گردد.
  
• عدم رعایت فاصله ۲ متر در حیاط خلوت سرتاسری
  برخلاف مدلول پروانه و جانمایی تعیین شده در پروانه ساختمانی در صورت عدم رعایت ۲ متر حیاط خلوت سرتاسری ، سطح حیاط خلوت به عرض ۲ متر و در حیاط خلوت سرتاسری ضربدر تعداد طبقات ، سطح مجازی برای تخلف ساختمانی محسوب می گردد.
  
• عدم رعایت سطح و ابعاد پاسیو
  برخلاف مدلول پروانه عدم رعایت سطح و ابعاد پاسیو ( ۱۲ مترمربع و با حداقل بعد ۳ متر برای نورگیری اتاقهای اصلی و ۶ مترمربع با حداقل بعد ۲ متر جهت نورگیری آشپزخانه و سرویس ) به ترتیب به میزان ۱۲مترمربع و ۶ مترمربع ضربدر تعداد طبقات سطح مجازی برای تخلف ساختمانی محسوب می گردد.
  
• عدم رعایت درز انقطاع
  برخلاف مدلول پروانه ساختمانی و نقشه های فنی ساختمانی به واسطه عدم رعایت درز انقطاع از روی زمین بکسر سطح درز انقطاع برابر نقشه های ساختمانی ضربدر تعداد طبقات سطح مجازی برای تخلف ساختمانی محسوب می گردد.
  

تخلفاتی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها

تخلفاتی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها می بایست مطرح گردد:

• تخلف احداث بنای بدون پروانه 
• تخلف تراكم اضافی
• تخلف مربوط به عدم احداث پاركینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پاركینگ 
• تجاوز به معابر شهر
• تخلف عدم استحكام بنا
• تغییر كاربری

تخلفات ساختمانی از نظر ضوابط

تخلفات ساختمانی به 2 دسته تقسیم می شوند که عبارتند از:

1. تخلفات مطابق ضوابط
2. تخلفات خلاف ضوابط

تخلفات مطابق ضوابط

مطابق مقررات شهرسازی کسانی که می خواهند ساختمان احداث نمایند می بایستی از شهرداری پروانه ساختمان اخذ نمایند. درصورتی که مالکی ساختمان خود را بدون پروانه و یا پروانه و بیشتر از مشخصات پروانه احداث نماید، لیکن با ضوابط طرح های مصوب و سایر مقررات شهرداری مغایرت نداشته باشد مقدار زیربنای بدون پروانه مطابق ضوابط محسوب شده و ساختمان موجود پس از رسیذگی و اخذ جرایم متعلقه قانونی خواهد بود.

نونه یک- شخصی که ملکش در کاربری مشخصی واقع بوده اگر بدون اخذ پروانه و یا برخلاف پروانه صادره اقدام به احداث ساختمان در حد ضوابط نماید، این قبیل ساختمان ها خلاف داخل ضوابط نحسوب می گردد.

نمونه دو-شخصی که می توانست با اخذ مجوز تفکیک ملک خود را به سه قطعه تفکیک نماید بدون اخذ مجوز این کار انجام داده و مالکین هر قطعه درحد ضوابط اقدام به احداث ساختمان نموده اند.

تخلفات خارج از ضوابط

هرگاه زیربنای احداثی بدون پروانه یا مازاد بر پروانه مغایر با ضوابط و مقررات طرح های مصوب و دستورالعمل های موجود باشد و یا این که نوع استفاده از ساختمان نسبت به پروانه تغییر یافته باشد کلاً تخلفات خارج از ضوابط تلقی گردیده و با تشکیل پرونده تخلف توسط شهرداری های مناطق به کمیسیون های ماده 100 شهرداری ارجاع خواهد شد.

نمونه یک- کاربری ملک مسکونی بوده و مالک بدون اجازه اقدام به احداث مغازه در ملک فوق را نموده است که این عمل ب خاطر مغایر بودن با کاربری لک تخلف خارج از ضوابط محسوب می گردد.

نمونه دو- در کاربری مسکونی تراکم متوسط زیر بنای مجاز 60% در هر طبقه بوده است ولی در هر طبقه بیش از 60% زیربنای احداث یا از نظر تعداد طبقات بیش از حد مجاز (طبقه اضافی) احداث نموده است که تخلف خارج از ضوابط محسوب خواهد شد.

تخلفات ساختمانی بدون پروانه

هر ساختمان و عملیات و بنایی که بدون مجوز شهرداری احداث گردد به آن تخلفات ساختمانی بدون پروانه می گویند. اگرچه صدور پروانه امری مهم در زمینه نظارت فعالیت های ساختمانی و رعایت اصول شهرسازی تلقی می گردد، ولی با مراجعه به قوانین وضع شده شهرداری مصوب سال های 1286، 1309، 1328 و 1331 و قانون توسعه معابر 1312 و اصلاح آن مصوب 1320، کنترل و نظارت شایانی بر عملیات ساختمانی در شهرها مقرر نگردید و تنها در سال 1334 بند 24 به ماده 55 قانون شهرداری ها اضافه شد و با وضع اینبند صدور پروانه برای همه ساختمان ها به شهرداری محول گردید و صدور پروانه در شرح وظایف شهرداری ها قرار گرفته است و انجام آن یعنی صدور پروانه تکلیفی دیگر برای شهرداری مقرر شد و با وضع ماده 100 لزوم اخذ پروانه از شهرداری برای هرگونه ایجاد ساختمان و اقدام عمرانی در محدوده و حریم شهر برای متقاضیان تعیین گردید.

عمده موارد تخلفات ساختمانی بدون پروانه عبارتند از:

• تخلفات ساختمانی برای استفاده منازل مسکونی.

ممکن است کسی بدون مراجعه به شهرداری و بدون اخذ پروانه از شهرداری اقدام به احداث بنای مسکونی در زمینی که حتی واجد شرایط صدور پروانه مسکونی نباشد، نماید.

• تخلفات ساختمانی برای استفاده اداری

بعضی از تخلفات ساختمانی به منظور استفاده اداری صورت می گیرد و معمولاً بنایی را در چند واحد کوچک احداث می نمایند و آن را برای استفاده اداری در اختیار افراد قرار می دهند.

• تخلفات ساختمانی برای استفاده تجاری

تخلفات ساختمانی برای استفاده تجاری یکی از پر رونق ترین ساخت و سازها و ساختمان های احداثی بدون پروانه می باشد که درحال حاضر به خاطر مشکلات عدیده زندگی و بیکاری و بخصوص کسب درآمد اضافی و یا تامین حداقل معیشت زندگی،برخی از شهروندان اقدام به احداث بنای تجاری تحت عنوان محل کسب و مغازه می نماید.

• تخلفات ساختمانی صنعتی و تولیدی

یکی دیگر از تخلفات ساختمانی بدون پروانه از شهرداری، ایجاد مراکز صنعتی و تولیدی می باشد که متاسفانه پس از احداث کامل بنا به لحاظ توجه به بعد اقتصادی صدور اجرای حکم مقتضی برای شهرداری کار دشواری است. به هر حال ساخت بنای صنعتی و تولیدی بدون پروانه هم از جمله عملیات های بدون پروانه ساختمانی است که قابل توجه است.

تخلفات ساختمانی مازاد بر پروانه

تخلفات ساختمانی مازاد بر پروانه به ساختمان ها و عملیاتی اطلاق می شود که مالک یا ذینفع قبلاً برای بنای ساختمانی خویش را راساً از شهرداری با رعایت تشریفات قانونی پروانه اخذ نموده باشد و پس از تکمیل بنا، رعایت نمودن نقشه تصویبی و رعایت مفاد پروانه و ساخت کامل بنا براساس پروانه صادره توسط شهرداری اقدام به احداث بناب اضافی نموده و از متراژ نقشه وپروانه تعیین شده خارج گردیده و به آن بنای ساخته شده یا درحال ساخت اضافه نماید که در اینصورت این بنای احداثی را تخلف مازاد بر پروانه می گویند.

مصادیق تخلفات ساختمانی

1. عدم رعایت اصول شهرسازی (عدم رعایت کاربری های مصوب طرح های توسعه شهری، رعایت نکردن تراکم مصوب طرح های توسعه شهری، رعایت نکردن شبکه های ارتباطی، حذف پارکینگ و یا نامناسب بودن آن).
2. عدم رعایت اصول فنی و استحکام بنا (تخلفات مروط به استحکام بنا، تخلفات مربوط به ایمنی ساختمان در برابر حریق).
3. عدم رعایت اصول بهاشتی (نبود امکان تهویه مناسب، نبود نورگیری مناسب، پش گیری نکردن از نم و رطوبت).
4. نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان.

طبق ماده 23 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 7/9/1347 نظارت بر نمای ساختمان به عهده شهرداری ها است. تا زمان تصویب ضوابط و مقررات نمای شهری در شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب 28/8/1369 انجام ندادن نماسازی تخلف محسوب نمی شد. در شناسناه ساختمان مصالح مورد استفاده در نمای شهر تعیین شده و عدم انجام نماسازی به منزله عدم اتمام فعالیت ساختمانی است و عدم استفاده از مصالح تعیین شده نیز تخلف محسوب می شود.

وظایف مهندسین ناظر در تخلفات ساختمانی

مهندسین ناظر مطابق با مبحث دوم مقررات ملی ساختمان می بایست نظارت مستمر بر  اجرای پروژه های تحت نظارت مطابق با مندرجات پروانه و نقشه ها و مقررات ملی ساختمان توسط مجری ذیصلاح  داشته باشند و هرگونه مغایرت و تخلف را در قالب گزارش های مستمر و نامه به سازمان های مربوطه اعمال نمایند.
نمونه متن گزارش های تخلف های ساختمانی

چگونگی اطلاع از تخلفات ساختمانی

1. مراجعه مالک.
2. مهندس ناظر.
3. ماموران شهرداری.
4. پلیس ساختمان.

مراحل رسیدگی به تخلفات ساختمانی

1. تشکیل پرونده.
2. ارجاع کمیسیون پرونده.
3. اعلام موضوع تخلف به مالک (مالک 10 روز فرصت دارد.)
4. بررسی پرونده در کمیسیون ماده 100 (تجدید نظر یا رای مجدد یک ماه فرصت دارد.)
5. آرای کمیسیون (مانند جلوگیری از تخلفات ساختمانی، حکم قلع (تخریب) قسمتی از بنا و یاکل آن، ملزم کردن متخلف به انجام اصلاحات یا تغییرات (رفع) تعرض، اخذ جریمه متناسب با نوع تخلف).
6. ابلاغ رای کمیسیون به مالک.
7. اجرای رای کمیسیون.
8. رسیدگی به تخلفات حینانجام فعالیت ساختمانی.
9. اعتراض مالک به حکم کمیسیون ماده 100.

آخرین ویرایش: 1401/05/12

شماره ویرای: دوم

بیشتر بدانیم:

1. فرم ها و چک لیست هاي ضروري براي مهندسین ناظر ،طراح و مجری
2. محاسبات سرانگشتی ویژه مهندسین عمران
3. مشاوره مهندس ناظر