طول پیشروی و سطح اشغال و ترکم و تعداد طبقات مجاز در دستور نقشه صادره از سوی شهرداری اعلام می گردد.
واژه تراکم
تراکم به عنوان مقیاس اندازه گیری، جایگاه ویژه و گسترده ای در تصمیم گیری ها و برنامه ریزی های شهری دارد. تراکم ها بر اساس نوع و جنس واحد اندازه گیری به دو دسته تقسیم می شوند
- الف) تراکم جمعیتی که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود
- ب) تراکم ساختمانی که معمولا به صورت درصد بیان می شود
اصولا تراکم ها در بازه وسیعی طبقه بندی می شوند.
تراکم جمعیتی به معنای جمعیت ساکن در واحد سطح است که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود.
تراکم کلی مسکونی از نسبت جمعیت شهر بر بخش های ساخته شده شهر به دست می آید. سطح ساخته شده شامل کلیه کاربری های موجود در شهر، از مسکونی تا تفریحی و امثال آن است.
تراکم شهری
تراکم شهری در ارتباط مستقیم با اندازه شهر است. بدین معنا که می توان به وسیله اندازه گیری تراکم ها در شهر به اندازه آن شهر دست پیدا کرد. همچنین در علم شهرسازی می توان با تعریف کردن تراکم برای نواحی شهر، اقدام به کنترل جمعیت و ساخت و ساز ها در آن شهر نمود. یکی دیگر از استفاده هایی که می توان از شاخص تراکم کرد ساماندهی عملکرد های موجود در یک شهر در نواحی مختلف آن شهر است
از طریق تراکم می توان به حوزه ها و هسته های یک شهر نفوذ کرد و می توان فهمید که آیا این حوزه های شهری در ارتباط با هم درست عمل می کنند. یکی از مهم ترین اهداف شاخص های تراکم برقراری توازن بین فضاهای تولید شده معماری با فضاهای شهری و خارجی است.
تراکم ساختمانی
عبارتست از نسبت سطح زیر بنای طبقات مورد استفاده مسکونی، تجاری، اداری، بهداشتی و آموزشی و غیره به سطح کل قطعه تفکیکی می باشد.قابل ذکر است که سطوح پارکینگ، پیلوت، زیر زمین و راه پله ها در صورت رعایت ضوابط طرح جز سطح تراکم ساختمانی محسوب نمی گردد.
تراکم ناخالص مسکونی چیست؟
این میزان از نسبت جمعیت یک محل بر مساحت آن محل به دست می آید که این مساحت عبارت است از کل مساحت آن منطقه که شامل فضاهای باز شهری و سطوح ساخته شده است. تراکم ناخالص مسکونی از تقسیم تعداد افراد ساکن در یک مجموعه مسکونی بر سطح اشغال آن مجموعه به دست می آید.
تراکم خالص مسکونی
نسبت جمعیت ساکن در محدوده مورد بررسی به سطح اراضی مسکونی واقع در آن محدوده بر حسب نفر در هکتار
تراکم پایه یا تراکم پایه مالی
اساسا مفهوم ساختمانی ندارد و فقط جنبه مالی دارد و به عنوان مثال در طرح تفضیلی جدید برای همه املاک شهر تهران تراکم پایه مالی 120درصد گرفته شده است که به معنای 1.2 برابر مساحت ملک طبق سند مالک است و صرفا در مورد املاک دارای پهنه بندی مسکونی واقع در جنوب محور انقلاب تراکم پایه مالی 180درصد می باشد که 1.8 برابر مساحت ملک است. به عبارت بهتر تراکم مجاز هر قطعه زمین بدون پرداخت حق تعدیل را گویند.
حداکثر تراکم مجاز
حداکثر تراکمی است که هر زمین با توجه به ویژگی های خود معبر همجوار و محل استقرار می تواند(با پرداخت حق تعدیل تراکم)داشته باشد.
حق تعدیل تراکم
مابتفاوتی که برای استفاده از تراکم حداکثر مجاز (بیشتر از تراکم پایه تا حد تراکم مجاز)می باید پرداخت شود.
شاخص های کنترل تراکم
برای کنترل تراکم از شاخص های متفاوتی استفاده می شود که این شاخص ها عبارتند از
- ضریب سطح اشغال
- ارتفاع ساختمانی
- تراکم ساختمانی
- تراکم واحد مسکونی در سطح
هیچ یک از شاخص های ذکر شده درباره تراکم، به خودی خود نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه در کنار همدیگر، امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را دارند. با عمل به ضوابط و مقرراتی که از این شاخص ها به دست می آید امکان خدمات رسانی به نواحی مختلف شهری راحت تر و سریعتر خواهد بود.
طول پیشروی ساختمان
عبارت است از مقدار طول ساختمان احداثی که به نسبت طول زمین تعیین میگردد که اغلــب 60 %+ 2 متر است. یعنی هر اندازه ای که طول زمین مطابق سند مالکیت باشد در عدد 0/6 ضرب شده و حاصل آن با عدد 2 جمع می گردد.
ضریب سطح اشغال
منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین است که به صورت درصد معرفی می شود. معمولا این ضریب بر اساس طرح های جامع و تفضیلی در هر منطقه متغیر است.
ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین ۴۰ تا ۶۰ درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود
مثال:
اگر ضریب سطح اشتغال در یک منطقه ۶۰ درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت ۵۰۰ متر مربع در این منطقه اقدام به ساخت و ساز کنیم، مجاز خواهیم بود که فقط در ۳۰۰ متر مربع از زمین ساخت و ساز را انجام دهیم. باید توجه داشت که ضریب سطح اشتغال شاخص مناسبی برای کنترل تراکم جمعیت نیست و بیشتر مورد توجه طراح های شهری برای به دست آوردن بخش های ساخته شده و فضاهای باز در قطعات تفکیکی است
ضریب سطح زیر بنا
این ضریب، یکی از معمول ترین شاخص ها در کنترل تراکم جمعیتی در ایران است. همیشه هنگامی که در مورد تراکم یک ساختمان صحبت می شود منظور ضریب سطح زیربنا است که این شاخص معمولا بر اساس درصد بیان می شود
مثال: اگر تراکم ساختمانی مجاز در یک منطقه ۱۸۰ درصد باشد و ما بخواهیم در زمینی به مساحت ۳۰۰ متر مربع اقدام به ساخت و ساز کنیم، می توانیم ساختمانی به میزان ۱۸۰ درصد کل مساحت زمین بسازیم، یعنی مساحت کل ساختمان ۵۴۰ متر مربع خواهد بود. اگر سطح اشغال این زمین ۶۰ درصد باشد، می توانیم در ۶۰ درصد این زمین، ساختمانی به مساحت کل ۵۴۰ متر مربع بسازیم. یعنی سطح اشغال در این زمین ۱۸۰ متر مربع خواهد بود. با توجه به این که مساحت مجاز ساخت و ساز در این زمین ۵۴۰ متر مربع و میزان سطح اشغال ۱۸۰ متر مربع است، لازم است که ساختمانی در سه طبقه بسازیم
حال اگر ضریب سطح اشغال در این زمین، ۴۰ درصد باشد مساحت سطح اشغال ۱۲۰ متر مربع خواهد بود که در این حالت می توان ساختمانی در چهار و نیم طبقه ساخت. با توجه این که مالکان ترجیح می دهند حداکثر استفاده را از زمین و سرمایه خود بکنند، مایل هستند که چهار و نیم طبقه را به پنج طبقه برسانند که در این صورت اقدام به خرید مازاد تراکم از شهرداری می کنند
شاخص طبقات مجاز ساختمانی
یکی دیگر از شاخص هایی که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورد استفاده قرار میگیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است.در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف در شهر متداول است
شاخص تعداد طبقات ساختمانی تاثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و از این لحاظ شاخص مهمی برای طراحان شهری به شمار می آید. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است
تراکم واحد مسکونی در سطح
این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی و به تبعیت از آن تعداد خانوار ساکن در واحد سطح تهیه شده است. واحد سطح عموما در برنامه ریزی شهری هکتار است. این شاخص بیشتر مورد توجه برنامه ریزان شهری برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و…. در یک منطقه است. میتوان به وسیله این شاخص به ارقام از پیش تعیین شده جمعیتی نزدیک شد. این شاخص، شاخص مفیدتر و کارآمدتری نسبت به بقیه شاخص ها برای برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف شهری است
می توان اقدام به خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود. اصولا قیمت تراکم مازاد در شهرداری ها بر اساس متر مربع محاسبه می شود.
نحوه محاسبه تراکم
مبنای محاسبه تراکم ساختمانی ، مساحت قید شده در ” سند مالکیت ” می باشد ، مگر اینکه مساحت موجود در محل از مقدار قید شده در سند مالکیت کمتر باشد که در اینصورت مساحت موجود ملاک عمل خواهد بود.
توجه : میتوانیم زیر زمین یا پیلوت یا راهرو را هم اضافه کنیم. مقدار”جزء گذر” در طرحهایی که جهت اجرا به اداره املاک ابلاغ شده در صورتیکه مالک،” جزء گذر” را به رایگان به شهرداری واگذار نماید تراکم بر اساس مساحت اولیه یعنی مساحت سند محاسبه میگردد.
ارتفاع مجاز ساختمانهای مسکونی
- در تراکم ۱۰۰% و ۱۲۰% ، دو طبقه روی زیر زمین و پیلوت یا سه طبقه روی زیر زمین می توان ساخت.
- در تراکم ۱۸۰% ، سه طبقه روی پیلوت و زیر زمین یا چهار طبقه روی زیر زمین می توان ساخت.
آخرین ویرایش: 1401/01/30
شماره ویرایش: دوم
