آشنایی با فرهنگ آپارتماننشینی و قوانين جاري در ایران و مشكلات عدم رعايت آنها
آشنایی با فرهنگ آپارتماننشینی و قوانين جاري در ایران و مشكلات عدم رعايت آنها
نزدیک به چهل سال است که به دلیل رشد شهرنشینی و پیشرفت جمعیت، آپارتماننشینی در شهرهای ایران رواج پیدا کرده است.بنابراین ضروری دانستیم نکاتی در رابطه با فرهنگ آپارتماننشینی به هموطنان عزیز ارائه نمائیم.
مورد نخست فرهنگ آپارتماننشینی آییننامه رعایت حال همسایه:
زندگی آپارتمان نشینی اگرچه هزینههای تامین مسکن را کاهش داده است، مشکلات خاص خود را دارد
چون شما باید با چند خانواده دیگر کنار بیایید، همیشه حواستان باشد که مزاحم دیگران نشوید،
برای تقسیم هزینههای ساختمان سهم شارژ پرداخت و شارژ عقب افتاده همسایه را را به او یادآوری کنید
و اختلافات ناشی از این مسایل را حلوفصل کنید.
فرهنگ آپارتماننشینی:
رعایت دقیق این بایدها و نبایدها و حرکت روی مدار اخلاق، به «فرهنگ آپارتماننشینی» معروف شده است؛
فرهنگی که در برخی مناطق شهری به کندی در حال پیشرفت است.
علت اصلي فرهنگ اپارتمان نشيني در ساختمان ها به چه صورت است؟
اما اگر هر کس حد و حدود خود و دیگران را در زندگی آپارتمانی بشناسد، اختلافات کمتری بروز خواهد کرد.
رعایت فرهنگ آپارتمانی به آسانی رعایت چند گزاره اخلاقی و قانونی ساده است.
قانون تملک آپارتمانها و آییننامه آن میتواند راهنمای شما در این خصوص باشد.
آپارتمان چیست؟
تعریف دقیقی از آپارتمان وجود ندارد.
اما در اصطلاح یک واحد مستقل در یک ساختمان چند طبقه است.
اینکه شما از آن برای سکونت استفاده میکنید یا در آن کاسبی راه انداختهاید در تعریف آن تأثیری ندارد.
مدیریت ساختمان
انتخاب هيئت مديره ساختمان
در صورتی که بیش از سه واحد آپارتمانی در ساختمان باشند باید مجمع عمومی مالکان تشکیل شود.
یعنی همه مالکان با هم جلسه تشکیل دهند و یک یا چند مدیر (هیأت مدیره) انتخاب کنند.
مدت زمان مديريت ساختمان چقدر است؟
مدیر برای دو سال انتخاب میشود. فرقی نمیکند که مدیر از اعضای ساختمان باشد یا فردی از خارج ساختمان انتخاب شود.
وظايف مدير ساختمان چيست؟
وظیفه مدیر حفظ و اداره ساختمان است و باید تصمیمات مالکان را که حالا یک مجمع عمومی تشکیل دادهاند، اجرا کند.
مدیر موظف است تمام ساختمان را در برابر آتشسوزی بیمه کند و هزینه بیمه هم بین همه مالکان به نسبت سهم قسمت اختصاصی آنها تقسیم میشود.
اگر مدير ساختمان وظايف خود را انجام ندهد :
اگر مدیر این کار را نکند و خسارتی به ساختمان وارد شود، مسئول جبران خسارت خواهد بود. علاوه بر مدیر باید یک خزانهدار از بین مدیران هم برای ساختمان انتخاب شود که مسئول احتساب هزینهها و درآمدها محسوب میشود.
نگهباني براي چه ساختمان هايي ضروري است؟
نکته مهم دیگر این است که برای ساختمانهای بیش از ۱۰ واحد باید نگهبان نیز استخدام شود.
در صورتي كه به توافق براي انتخاب مدير نرسند چه راهكاري دارد؟
در مورد ساختمانهای کمتر از سه واحد اگر در مورد مدیریت و انتخاب آن به توافق نرسیدید،
تصمیمگیری درباره قسمتهای مشترک، با نظر مالکانی است که بیشتر از نصف مساحت اختصاصی را دارند.
قسمت اختصاصی و مشترک ساختمان
فضای داخل آپارتمانها به دو قسمت تقسیم میشود: اختصاصی و مشترک.
قسمت اختصاصي آپارتمان ها:
قسمت اختصاصی، قسمتی است که فقط مالک آپارتمان یا کسی که در آن زندگی میکند، حق استفاده از آن را دارد، مانند بالکن. بقیه همسایهها حق ورود به قسمتهای اختصاصی آپارتمان شما را بدون اجازه ندارند.
قسمت مشترك آپارتمان ها:
قسمت مشترک که به آن مشاع هم گفته میشود، بخشی از ساختمان است که همه ساکنان حق استفاده از آن را دارند.
بخش های قسمت مشترک آپارتمان ها:
بخشهای زیر از آپارتمان داخل در قسمتهای مشترک است:
- زمین بنا
- تأسیسات قسمتهای مشترک مانند چاه آب، پمپ، منبع آب و مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، کنتورها، تابلوهای برق، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایداری در هرجای ساختمان که باشد،
دستگاه آسانسور و محل آن، چاههای فاضلاب، لولهها از هر قبیل، گذرگاههای زباله و محل جمعآوری آن. - اسکلت ساختمان
- درها و پنجرهها و راهپلهها که در قسمت اختصاصی نباشند.
- تأسیسات مربوط به راهپله
- نمای خارجی ساختمان
- محوطه ساختمان و باغ
- بام و قسمتهایی که ساکنان به طور مشترک استفاده میکنند.
- قسمتهایی که در سند اختصاصی واحد آپارتمانی قید نشده است.
ضوابط قسمت هاي مشترك :
تصور نکنید در قسمتهای مشترک آزادید؛ گذاردن میز و صندلی و نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است.
همچنین توجه کنید که اگر بخواهید واحد آپارتمانی خود را انتقال دهید قسمتهای اشتراکی هم باید منتقل شود.
برگزاری مراسم در پیلوت و پارکینگ های مشاع
بعضي از موارد ديده ميشود كه برخي از افراد مراسمها و جشنهاي خود را در پاركينگ برگزار ميكنند كه غالباً با سر و صدا همراه است و سبب ايجاد مزاحمت براي ساكنين ميشود.
آيا ميدانستيد بر اساس ماده 60 قانون تملک آپارتمانها استفاده از پاركينگ جهت برگزاري مجالس اختصاصي ساكنين صرفاً با اجازه مدير و كسب رضايت تمامي ساكنين امكانپذير خواهد بود. در اينصورت جهت جبران هزينههاي تحميلي به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت گردد. البته در تبصره 8 اين ماده آمده است كه برگزاري مجمع عمومي ساختمان در محل پاركينگ از ماده فوق مستثني است.
افرادی که باید هزینههای ساختمان را پرداخت کنند:
مالکان آپارتمانها باید هزینههای مشترک ساختمان را پرداخت کنند.
هزینههایی که پرداخت میشود متناسب با مساحت واحد آپارتمانی است مانند هزینه آب و برق مشاع، مگر هزینههایی که باید به طور مساوی تقسیم شود مانند دستمزد سرایدار و… که ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند.
برای هزینههای مشاع هم یک نفر نمیتواند به بهانه اینکه از امکانات خاصی استفاده نمیکند از پرداخت هزینه آن خودداری کند.
در صورت عدم پرداخت هزينه های مشترك :
چنانچه واحدي در یک مجتمع مسکوني از پرداخت هزینه شارژ آپارتمانش خودداری نموده و به تذکرات مدیر ساختمان نیز در این خصوص بی اعتنا باشد ، راهکار قانونی مطالبه هزینه های پرداخت نشده مربوط به شارژ آن واحد چیست ؟
- بر اساس مقررات ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها برای حل مشکل پیش آمده ,مدیر یا هیات مدیره ساختمان بايد در آغاز اظهارنامه ای برای مالک یا استفاده کننده از واحد مربوطه بفرستندو در آن صورت ریز بدهی ها را قید و مطالبه کنند .
- اگر تا ۱۰ روز نسبت به پرداخت اقدام نکرد، مدیر یا هیأت مدیره میتواند آن واحد آپارتمانی را از استفاده از امکانات مشترک محروم کند؛ مثلاً آب آن واحد را قطع کند یا شوفاژ وی را خاموش کند.
- اگر باز هم پرداخت نشد، مدیر به اداره ثبت مراجعه میکند و اداره ثبت برای کسی که هزینه را پرداخت نکرده است، اجرائیه صادر میکند. در صورت پرداخت هزینه، امکانات مجدداً وصل خواهد شد.
- در صورت فروش آپارتمان، پرداخت بدهی معوقه از بابت شارژ یا هزینه های مشترک بر عهده مالک قبلی است نه مالک جدید.
مستأجران بخوانند
اما اگر مستأجر هستید، اینکه شما هزینههای مربوط به آپارتمان یا شارژ را پرداخت کنید یا توسط مالک پرداخت شود، بستگی به قرارداد بین شما و صاحبخانه شما دارد.
اگر قرار گذاشتهاید که صاحبخانه پرداخت کند و او پرداخت نکرد، شما میتوانید میزان شارژ ساختمان را از اجاره بها کم کنید.
اگر قرار بر این است که شما شارژ را پرداخت کنید و شما نپردازید، مدیر میتواند به مالک رجوع کند سپس مالک هزینه را از شما خواهد گرفت.
تعمیرات در آپارتمان
اگر در فکر تجدید بنای ساختمان خود هستید و عده کمی از ساکنان مخالفت میکنند،
در صورتی که سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد،
شما میتوانید به تعمیر اقدام کنید. اما قبل از آن باید با اجازه دادگاه، خانه مناسبی برای کسانی که مخالف هستند، اجاره کنید و اگر از رفتن به خانه جدید خودداری کردند،
با مراجعه به دادگستری میتوانید تقاضای تخلیه همسایگان مخالف را بکنید.
چهاردیواری اختیاری مشروط
درست است که هر کس اختیار واحد آپارتمانی خود را دارد و به قول معروف، چهاردیواری اختیاری است؛
ولی برای حفظ آرامش خود و دیگران میتوانید نکاتی را رعایت کنید که به ایجاد فضای آرامتر و تنش کمتر در ساختمان شما بینجامد:
- ایجاد سروصدای نامتعارف و غیر معمول از ساعت یک تا چهار بعد از ظهر و از ساعت یازده شب تا نه صبح فردا ممنوع است.
صدای رادیو و تلویزیون و موسیقی نیز در این ساعات فقط باید در قسمت اختصاصی شنیده شود. - انجام هرگونه فعالیت ساختمانی که ایجاد صدا میکند
باید با هماهنگی مدیر ساختمان و بین ساعت ۸. ۳۰ تا ۱۳. ۳۰ دقیقه و ۱۵. ۳۰ تا ۱۸. ۳۰ روزهای غیر تعطیل باشد. - در مواردی که کف ساختمان سرامیک یا سنگ است پیشنهاد میشود که ۷۵ درصد آن با موکت پوشانده شود.
- سر و صدای مهمان حداکثر تا ساعت ۲۴ مجاز است. مراسم بدرقه مهمان هم به جای راهپله و آسانسور در واحد آپارتمانی باید انجام شود.
- تغییر در نمای ساختمان و سردر و بالکن اختصاصی باید با اجازه اکثریت مالکان باشد.
- تعمیرات ساختمان که موجب صدمه به اسکلت ساختمان میشود، مجاز نیست.
- ساکنان هر واحد مسئول جبران خسارت ناشی از گرفتگی فاضلاب و… هستند.
همچنین کولر و بند لباس که از بالکن بیرون بزند، مجاز نیست، مگر با اجازه کتبی مدیریت. - پارک وسایل نقلیه در بخشهای مشخص شده مجاز است
و مهمان نمیتواند وسیله نقلیه خود را داخل پارکینگ بگذارد. - در ساختمانهایی که نگهبان ندارد در ورودی باید شبها قفل شود.
متخلفين از قوانين آپارتمان ها:
اگر کسی تعهدات خود در محیط ساختمان را انجام ندهد، هر هزینهای که مدیر یا هیأت مدیره متحمل میشود باید شخص متخلف بپردازد.
منبع : برگرفته از سایت قانون باز