اهمیت تفکیک
توضیح اینکه نه فقط طرح جامع، بلکه طرح های تفصیلی یک شهر نیز جزئیات گذربندی ها و مسیر دقیق خیابان ها و کوچه ها و معابر را تعیین نمی کنند. در طرح جامع فقط مسیر تقریبی شبکه اصلی گذربندی های شهر به صورت شماتیک مشخص می شود و طرح تفصیلی نیز حداکثر وظیفه ای را که انجام می دهد تعیین مسیر دقیق یا نسبتاً دقیق شبکه اصلی گذربندی های شهر و معابر درجه دوم و سوم است. هرگز در طرح های تفصیلی نمی توان دقیقاً مسیر کلیه معابر فرعی را مشخص کرد و این کاری است که باید در موقع تصویب نقشه های تفکیک اراضی و ساختمان ها که توسط مالکان پیشنهاد می شود انجام گردد. به این ترتیب که مراجع اداری و استصوابی و مشورتی در امور شهرسازی باید مجاز باشند مسیر معابر فرعی و ارتباط آنها با معابر بالا دست و بالاخره با شبکه گذربندی های عمومی را تعیین نموده و نقشه های تفکیکی پیشنهادی متقاضیان را اصلاح یا آن ها راوادار به اصلاح و تجدید نظر برهمان اساس بنماید. حتی در مواردی که منطقه ای از یک شهر یا همه یک شهر نیز فاقد طرح تفصیلی باشد می توان با به کار بردن روش فوق الذکر طرح ریزی فیزیکی شهر را تحت نظام صحیحی درآورد و فقدان طرح تفصیلی را جبران نمود و یا به عبارت دیگر همین نقشه های تفکیکی را تبدیل به طرح تفصیلی کرد.
وجود آیین نامه تفکیک راضی که متکی به قانون شهرسازی بوده و مراجع مربوط اختیار اعمال روش های فوق الذکر را در مورد امعان نظر در نقشه های تفکیکی و اصلاح یا تکمیل آن ها راساس نیاز های عمومی شهر را واگذار کند، مخصوصاً در مناطق اطراف شهرها که در حال توسعه می باشند تاثیر اساسی دارد، چرا که اراضی مناطق اطراف شهرها غالباً ساختمان نشده و بسیاری از آن ها هنوز به قطعات کوچک ساختمانی تفکیک نگردیده است و مالکان آنها برای تفکیک یا تفکیک مجدد قطعات کوچک تر مراجعه خواهند کرد و مراجع ذیربط میتوانند در موقع مراجعه هر یک از مالکان آن ها را وادار به انجام اصلاحات لازم در نقشه های تفکیکی پیشنهادی بنمایند و به این ترتیب طرح ریزی فیزیکی شهر را تدریجاً به صورت مطلوب و معقول و هماهنگ درآورند.
تعاریف و اصطلاحات
تفکیک-واژه تفکیک به مرحله پچیده ای از تقسیم و قطعه بندی زمین گفته می شود که قطعات زمین متعدد را به وجود می آورد و اختصاص زمین به خیابان و گذر را نیز شامل می شود
تقسیم-واژه تقسیم زمین یا تقسیم به قطعات کوچکتر شامل اختصاص زمین به خیابان و گذرهای دسترسی نمی شود.
زمین پرچمی-زمینی است که مستقلاً به خیابان یا معبر دسترسی ندارد ولی به وسیله یک راه باریک از میان سایر قطعات به معبر اصلی وصل می شود.
زمین نواری-زمینی است که به طور ممتد در کنار مسیری یا گذری قرار گرفته و مانع دسترسی قطعات پشت به معبر شده است.
زمین قناس-قطعه زمینی است که شکل هندسی منظم و اندازه متعارف ندارد و در واقع جزء زوائد زمین است که بین قطعات و راه ها پدید می آید.
مقررات تفکیک-مقررات تفکیک، روش هایی هستند که به وسیله آن زمین ها، قطعه بندی شده، خیابان ها و مسیر تاسیسات عمومی مشخص می شوند.با قطعه بندی و تفکیک اراضی شهر، طرح شهرها بر سطح زمین پیاده و به واقعیت تبدیل می شوند.
کنترل تفکیک زمین-کنترل چگونگی و تفکیک زمین، وسیله ای است که شبکه ها و عناصر شهری را شکل می دهد برعکس،عدم معیار و اصول لازم در تفکیک زمین، از مشخصات مجموعه های خودرو و بدون نقشه به شمار می رود.
اهمیت کنترل تفکیک- مسئله تفکیک اراضی از اهم مسائل شهری و شهرسازی پایه و اساس رشد موزون شهرها و اجرای طرح جامع و طرح های تفصیلی و ضوابط مقرر درطرح های مذکور می باشد.درحقیقت می توان با به کاربردن ضوابط و روش های اصولی، از طریق کنترل و نظارت بر تفکیک اراضی و ساختمان ها و منظور داشتن اختیار برای مراجع ذیربط در امور شهرسازی در مورد بررسی و اصلاح نقش های تفکیکی پیشنهادی توسط مالکان اراضی قبل از اقدامات ثبتی حداقل 60 درصد نظرات اصلاحی طرح های جامع و تفصیلی را اعمال نموده و به آنها تحقق بخشید.
تفکیک اراضی خارج از محدوده
در مورد تفکیک اراضی به قطعات ساختمانی در خارج از محدوده و حریم شهرها نظر به اینکه به موجب ماده 7 قانون تغییر نام وزارت آبادی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی ایجاد شهر و شهرک غیر روستایی در خارج از محدوده قانونی و حریم شهر ها موکول به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی و تصویب شورای عالی شهرسازی خواهد بود و چون در ماده 3 قانون مذکور به طور کلی تعیین سیاست های شهرسازی در سراسر کشور اعم از داخل و خارج از محدوده شهرها به عهده وزارت مسکن و شهرسازی واگذار گردیده و بر طبق ماده 8 قانون فوق الذکر تصویب آیین نامه های اجرایی آن از وظایف و اختیارات هیات وزیران مقرر شده است.آیین نامه مذبور تحت عنوان « آیین نامه مربوط به استفاده از راضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها» در تاریخ 27 اردیبهشت ماه 1355 به تصویب هیات وزیران رسده و ابلاغ گردیده است. به موجب ماده 3 آیین نامه فوق الذکر، تفکیک و تقسیم اراضی واقع در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها به قطعات کمتر از بیست هکتار در مورد شهرک ها تابع ضوابط و دستورالعمل مربوط و در مورد اراضی غیر شهرک تحت شرایط و ترتیبات زیر مجاز خواهد بود:
- هدف از تفکیک، اجرای طرح مشخصی باشد که طبق مقررات مربوط مورد موافقت مراجع ذیربط قرار گرفته باشد.
- مساحت قطعات تفکیکی معادل و متناسب با اجرای طرح مورد نظر باشد.
- انجام عملیات ساختمانی یا تاسیساتی طرح در زمین مورد نظر امکان پذیر بوده و مغایرتی با ضوابط تعیین شده در ماده 4 آیین نامه در مورد ایجاد ساختمان ها و تاسیسات نداشته باشد.
- نظر وزارت کشاورزی و منابع طبیعی یا واحدهای تابع آن وزارت که اختیارات لازم به آن ها تفویض شده باشد مبنی بر عدم قابلیت تولید زراعی اراضی و اقتصادی نبودن بهره وری کشاو.رزی اززمیند مورد نظر ومناسب بودن آن برای اجرای طرح نسبت به اراضی دیگر همان حوزه کشاورزی اعلام شده باشد.
- تقاضا و نقشه تفکیکی ضمن رعایت کلیه شرایط فوق مورد تصویب مراجعی که در حوزه هر استانی اختیار صدور پروانه های ساختمانی را در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها دارند قرار گرفته باشد.
درتبصره1 همین ماده مقرر شده است که ؛« ادارات ثبت مجاز نخواهند بود هیچ نوع تقاضای تفکیکی را به قطعات کوچکتر از 20 هکتار قبل از اینکه مورد تصویب مراجع فوق قرار گرفته و ابلاغ شود بپذیرد و نسبت به آن اقدام کنند.» و نیز به موجب تبصره 2 ماه فوق الذکر در محدوده مسکونی روستاها صدور اجازه تفکیک با رعایت قوانین جاری کشور در حدود نیازهای سکونتی و اجتماعی روستا به عهده وزارت تعاون و امور روستاها یا واحدهای تابعه آن وزارت که اختیارات لازم به آنها تفویض شده باشد خواهد بود و همچنین طبق ماده 9 همین آیین نامه تعیین محدوده مسکونی هر روستا به عهده وزارت تعاون و امور روستاهاست.
ماده14 آیین نامه فوق الذکر انجام عملیات مربوط به تفکیک ثبتی اراضی شهرک ها را منوط به اتمام عملیات زیربنایی و صدور پروانه بهره برداری و اجازه تفکیک نموده و اضافه شده که برحسب مورد ممکن است عملیات اجرایی زیربنایی و صدور پروانه بهره برداری و اجازه تفکیک در مورد اراضی شهرک ها به مراحل مختلف تقسیم گردیده و پس از خاتمه عملیات هر قسسمت پروانه بهره برداری و اجازه تفکیک نسبت به آن قسمت صادر و به احداث کننده شهرک تسلیم می شود. همچنین در مواردی که به تشخیص کمیسیون مقرر در ماده 13 آیین نامه فوق الذکر ایجاب کند می توان پروانه بهره برداری را از لحاظ امکان تفکیک و فروش قطعات ساختمان ها و اراضی قبل از اتمام عملیات اجرایی زیربنایی نسبت به هر قسمت از شهرک صادر نمود مشروط بر اینکه از متقاضی تضمین کافی که ترتیب آن در دستورالعمل مربوط مقرر خواهد گردید برای اتمام عملیات زیربنایی قسمت های مذکور اخذ شود.
تفکیک اراضی و طرح های توسعه شهری
گرچه تفکیک زمین مستقیماً یک فعالیت ساختمانی و فیزیکی نیست، ولی بدون تردید عامل اصلی و مقدمه کار ساختمان می باشد و درصورتی که تفکیک اراضی در شهرها به نحو صحیحی انجام نشود و کنترل صحیحی نسبت به آن اعمال نگردد، کنترل های ساختمانی نیز بی نتیجه خواهد بود یا حداقل نتایج چشمگیری در بر نخواهد داشت. تفکیک اراضی، مخصوصاً در مورد اراضی بزرگ خود به تنهایی می تواند به عنوان یک طرح تفصیلی برای ناحیه ای از شهر تلقی گردیده،طرز استفاده از زمین و تخصیص قطعات آن برای مصارف مختلف در نقشه تفکیکی مشخص می شود. در اکثر کشورها صاحب زمین که قصد تفکیک آن را دارد مکلف است ضمن اینکه نقشه تفکیکی خود را به تصویب شهرداری می رساند طرز استفاده از قطعات زمین را مشخص ساخته، کلیه فعالیت ها و عملیات زیربنایی شهرسازی آن را انجام دهد و یا هزینه انجام آن را به شهرداری پرداخت کند تا توسط شهرداری انجام شود.
تفکیک اراضی و کاربری ها
نظارت و کنترل بر تفکیک اراضی موثرترین وسیله اجرای ضوابط منطقه بندی شهرها به مناطق مسکونی، صنعتی، تجاری، اداری و ….. و همچنین ضوابط مربوط به استفاده از اراضی می باشد و چون اساس طرح های جامع شهری بر این پایه قرار دارد لذا می توان گفت کنترل تفکیکی اراضی و وادار کردن مالکان به تهیه نقشه های تفکیکی با رعایت ضوابط مذکور منشاء و اساس اجرای طرح جامع و استقرار نظام صحیح شهرسازی است. قطعات اراضی شهر و بالاخص قطعات اراضی که در نقشه های تفکیکی قرار می گیرند به سه دسته تقسیم می شوند:
دسته اول؛قطعاتی که انجام هر نوع عملیات ساختمانی در آن ها به شرط آن که مغایر با ضوابط منطقه بندی نباشد آزاد است و مالک می تواند در هر موقع برای آن ها پروانه ساختمان تقاضا نموده و به میل و سلیقه خود بسازد.
دسته دوم؛ آن تعداد از قطعاتی که برای نیازمندی های عمومی شهرتخصیص داده می شود و عملیات ساختمانی آن ها باید توسط شهرداری یا سازمان های ذیربط انجام گردد و یا اینکه ممکن است در پاره ای از موارد متقاضی تفکیک مکلف شود طبق نقشه ای که در اختیار او قرار می گیرد ساختمان را ایجاد و به شهرداری یا سازمان های ذیربط دولتی که عهده دار تامین خدمات مربوط در شهر می باشند واگذار کند و یا گاهی ممکن است بهای بعضی از قطعات مذکور براساس ضوابطی که در مورد تصرف اراضی برای ایجاد تاسیسات و نیاز مندی های شهری و دولتی در قبال پرداخت قیمت یا غرامت مقرر است به مالک پرداخت شود.
دسته سوم؛ آن تعداد از قطعات اراضی می باشند که برای احداث ساختمان ها یا تاسیسات معینی از قبیل فروشگاه، هتل، رستوران، بانک، پست و مخابرات، مدارس غیر دولتی، درمانگاه ها و بیمارستان های غیر دولتی، دفاتر تجارتی و فنی و نظایر آن ها تخصیص پیدا می کنند و در مورد این قبیل قطعات مالک اختیار کافی در احداث هر نوع ساختمان درآن ها را ندارد و درعین حال شهرداری یا دولت هم آن ها را خریداری و تصرف نمی کنند، بلکه اعلام می شود که برای این قبیل قطعات پروانه ساختمان جز برای منظوری که اختصاص داده شده است صادر نخواهد شد. لذا مالک می تواند این قبیل قطعات را به اشخاصی که قصد ساختن آن را برای منظور تخصیص یاقته دارند بفروشد و یا اینکه راساً آن ها را برای همان مقاصد ساخته و مورد استفاده قرار دهد یا اینکه ساختمان ایجاد شده به ترتیب فوق را بفروشد یا اجاره دهد.
معابر و تاسیسات عمومی در نقشه های تفکیکی
معابری که در نقشه های تفکیک اراضی منظور می گردد به دو دسته تقسیم می شوند:
دسته اول؛ معابری که به موجب طرح جامع یا طرح های تفصیلی مصوب منظور گردیده و غالباً شامل شاهراه ها و خیابان های اصلی درجه اول و دوم می باشد.
دسته دوم؛ معابری که بنا به اقتضای وضع خاص زمین و وسعت محل قرار گرفتن آن در هریک از مناطق شهر و تمایل مالک به تفکیک تعیین می شوند.
در مورد دسته اول مالک زمین هیچگونه اختیاری نداشته و مکلف است آن معابر را به نحوی که در طرح جامع یا تفصیلی تعیین گردیده است در زمین خود منظور نماید. اما در مورد معابر دسته دوم مالک یا متقاضی تفکیک، دارای اختیار بوده و می تواند میل و سلیقه خود را در آن اعمال کند، به شرط آنکه نا هماهنگی با شبکه گذربندی های آن منطقه از شهر یا نازیبایی ایجاد ننموده، عرض معابر کمتر و یا خیلی بیشتر از ضوابط تعیین شده در مورد شبکه گذربندی های شهر نباشد.
طبق ماده101 قانون شهرداری که موضوع آن اختیارات شهرداری ها در مورد نظارت و کنترل بر تفکیک اراضی و الزام مالکان به جلب موافقت شهرداری برای نقشه های تفکیکی قبل از ارائه آن به اداره ثبت می باشد تصریح شده است که :« معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحبان آن پرداخت نخواهد کرد.»
عوامل موثر در تفکیک اراضی
عمده عوامل موثر در تفکیک زمین های شهری عبارتند از:
- توپوگرافی زمین.
- شکل هندسی اراضی.
- نوع کاربری.
- گذربندی معابر.
- مسیر تاسیسات زیربنایی.
مراحل تفکیک زمین
به طور کلی مراحل تفکیک زمین در اراضی شهری به شرح زیر می باشد:
- نقشه برداری زمین برای مشخص شدن حدود آن، خیابان های مجاور، خطوط تراز و تعیین شبکه ها و تاسیسات و مستحدثات موجود.
- بررسی نقشه های شهری برای مشخص کردن مسیر فاضلاب،گاز، برق، شریان های عبوری و کانال های مسیل در زمین مورد نظر و اراضی پیرامون آن.
- بررسی جنس خاک، گسل ها یا زلزله، آب های تحت الارضی، جریان آب های سطحی و شیب زمین.
- بررسی جهت تابش آفتاب و جهت وزش بادها در جهت جلوگیری قطعات تفکیک.
- مشخص کردن تعداد مدارس، فضای سبز، کاربری های مذهبی و فرهنگی و جانمایی و مکان یابی آن ها.
- مراعات ضوابط و مقررات شهرسازی در تفکیک اراضی طبق طرح جامع یا تفصیلی در داخل محدوده قانونی شهرها و همچنین رعایت ضوابط و آیین نامه های استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهر.
- تهیه نقشه های تفکیکی توسط مهندس شهرساز، برای تهیه طرح های مقدماتی.
مراحل اداری تفکیک زمین
عمده مراحل اداری لازم برای انجام تفکیک زمین عبارتند از:
- تشکیل پرونده.
- بازدید محل (طول، عرض و مساحت).
- اظهارنظر طرح های تفصیلی.
- تعیین بر و کف (تعیین رقوم زمین، شیب نسبت به خیابان).
- ارائه طرح پیشنهادی تفکیک زمین توسط مالک.
- بررسی از نظر مقررات تفکیک.
- ترسیم نقشه تفکیک توسط مهندس شهرساز دارای مجوز لازم.
- امضاء نقشه تفکیک توسط مسئولین مربوطه (مسئول تفکیک، معاون شهرسازی و شهردار ).
- اخذ عوارض تفکیک هر متر مربع برای کاربری مسکونی 10 درصد قیمت روز منطقه و برای کاربری تجاری 100 درصد قیمت روز منطقه.
- تهیه نامه و ارسال آن به اداره ثبت.
دستورالعمل تفکیک اراضی
آیین نامه تفکیک اراضی، برنامه ای است که برای راهنمایی در تفکیک زمین توسط دستگاه های مسئول در امور عمومی همانند دفاتر شهرسازی ها یا شهرداری ها و اهم مواردی که در آن باید مد نظر قرار گیرد به طور کلی عبارتند از:
- منظم بودن با طرح جامع.
- نظم طول و عرض کوچه ها و خیابان های پیشنهادی و فاصله در رابطه با خیابان های اصلی.
- طول و عرض قطعات تفکیکی.
- طول و عرض مجموعه ای از این قطعات که در فاصله چهار خیابان اصلی قرار می گیرد.
- پش بینی زمین برای فضاهای باز مانند پارک، زمین بازی و ساختمان های عمومی.
- سیستم شبکه های تاسیسات و تجهیزات آب، فاضلاب و….
- شیب و سطح اراضی تفکیکی.
- خیابان های داخلی باید مناطق مسکونی را به مراکز عمومی مانند خرید و سایر محله ها پیوند دهد.
- نظم، محل و عرض خیابان های داخلی باید طوری باشد که میان بر خیابان اصلی را اجازه ندهد.
- از زوایای نامنظم بیشن خیابان ها اجتناب شود.
- تعداد خیابان هایی که به یک نقطه می رسند باید حداقل ممکن کاهش یابند.
- تقاطع خیابان های داخلی یا خارجی باید به حداقل ممکن برسد تا ترافیک عبوری و ترافیک داخلی با هم تداخل ننماید.
- نام خیابان های جدید نباید تکرار خیابان های گذشته باشد.
- ترافیک خیابان های کوچک و کوچه ها به خیابان اصلی وصل شده و خیابان های اصلی ترافیک را به شریان ها یا اتوبان ها منتقل کند.
- امتداد خیابان ها، یعنی آنکه خیابانی که از یک جانب مجموعه تفکیکی به جانب دیگر ادامه پیدا می کند کور یا بن بست نشود.
- در مناطقی که به سبب پستی و بلندی زمین یا اجتناب از سر و صدای ترافیک با تعیین دسترسی برای زمینی که شکل نامرتب دارد بهتر است از راه های بن بست استفاده شود. در این صورت طول این راه ها معمولاً نباید از 200 تا 300 متر بیشتر باشد تا اتومبیل ها بتوانند به راحتی دور بزنند.
- در مورد خیابان هایی که فقط جنبه استفاده مسکونی دارند، فاصله بر ساختمان ها بایستی 26 متر و عرض سواره در حدود 8 تا 9 متر باشد و در مورد خیابان های برگردان یا بن بست، عرض خیابان 12 متر و عرض ماشین رو بین 6، 8 و 9 متر متغییر خواهد بود.
- شیب طولی خیابان معمولاً باید 5 درصد باشد تا آب باران در سطح خیابان نماند. در شرایط استثنایی حداکثر سیب طولی خیابانهای اصلی بین 6 تا 7 دصد و خیابان های فرعی بین 10 تا 12 درصد می باشد و شیب عرضی خیابان معمولاً 5/1 تا 2 درصد باید باشد.
- طول بلوک بندی های مطلوب بین 250 تا 400 متر و عرض آن ها بین 30 تا 40 متر مناسب می باشد. حدفاصل دو قطعه زمین با عرض کلی بلوک بهتر است بین 60 تا 80 متر باشد.
- ارتفاع و حجم ساختمان ها باید مشخص شود.
- میزان و درصدی که از هر قطعه زمین باید به زیربنا اختصاص داده شود با ابعاد آن مشخص می گردد.
- تراکم جمعیت باید مشخص شود.
- انواع کاربری ها با مقاصد تجار، اداری، صنعتی و مسکونی باید مشخص گردند.
- باید از کاربری های ناسازگار جلوگیری شود.
- مساحت زمین برای ساختمان های تک خانواری بیش از حد معمول نباشد.
- حیاط ها به اندازه ای باشد که از نور و هوای مطلوب برخوردار باشند و فضا برای بازی کودکان وجود داشه باشد.
- پارکینگ به اندازه کافی برای کلیه ساکنین خانه ها منظور شود و در هر مرحله نیز چنین فضایی در نظر گرفته شود.
- تراکم لحاظ شده باید مطابق تراکم پیش بینی در طرح جامع باشد.
