پیش‌فروش :
- چه سازنده باشی و چه صاحب زمین برای پیش‌فروش باید حتماً سند پیش‌فروش را که یک کاغذ تک برگی است از شهرداری تقاضا کنی که در اختیارات قرار دهد که تمام مشخصات ساختمان در آن نوشته شده است. این کاغذ باید توسط طرفین قرارداد به عنوان پیش‌خرید و پیش‌فروش در دفترخانه اسناد رسمی پرش شده و ثبت قانونی و رسمی شود.
- چنانچه خریدار واحد پیش‌خریدی را یا فروشنده واحد پیش‌فروشی را از طریق سند پیش‌فروش که شهرداری در اختیار آنها قرار خواهد داد، شرح آن در بند اول داده شد معامله نکند و طرفین به سبک قدیم بین خود قولنامه و یا مبایعه‌نامه نامه رد و بدل کنند ، دچار تبعاتی به شرح ذیل خواهند شد :
الف) فروشنده چه صاحب زمین باشد چه سازنده بین ۳تا۹ ماه زندان کیفری دارد، علت آن است که آن قدر جرم در این عرصه به وجود آمده و فروشنده بارها یک واحد را پیش‌فروش کرده است که برای پیشگیری از وقوع این جرم چنین مجازات سنگینی توسط قانون‌گذار پیش‌بینی‌شده است.
ب) چنانچه خریدار واحد پیش‌فروش اقدام به عقد قرارداد پیش‌فروش با قولنامه عادی نماید از کلیه حمایت‌های پیش‌بینی‌شده در این قانون محروم خواهد شد و محاکم قضایی قرارداد را باطل نخواهند کرد، مطابق مفاد مندرج در متن قرارداد به اختلافات طرفین رسیدگی خواهد شد.
در سبک قدیم اگر می‌خواستیم پیش‌فروش انجام دهیم بایستی قولنامه نوشته شود و نه مبایعه‌نامه زیرا مبایعه‌نامه نامه برای پیش‌فروش جرم محسوب می‌شود . بیع در مورد کالایی صحیح است که وجود دارد. نمی‌توان ساختمانی را که هنوز ساخته نشده را بیع کرد، بلکه قولنامه تنظیم می‌شود و قول می‌دهیم که در صورتی که ساخته شد با شرایط مشخص به فروش برسانیم. مبایعه‌نامه نامه و قولنامه باهم فرق می‌کند.
ج) فروشنده برای گرفتن سند رسمی پیش‌فروش به شهرداری منطقه مراجعه کند تا سند رسمی برای او چاپ شود شهرداری‌های مناطق تحت سلایق مختلفی این سندها را چاپ می‌کنند.
منطقه ۱۰ و ۱۱: شناسنامه فنی ملکی ساختمان می‌خواهند که حتماً از نظام مهندسی بگیرید
د) طبق مفاد قانون پیش‌فروش چنانچه فروشنده بعد از اجرای فونداسیون تقاضای پیش سند کرد شهرداری موظف است سند ا در اختیار وی قرارداد. اما در برخی مناطق مثل ۱۰و۱۱ در اسکلت بتن می‌گوید حتماً دو سقف هم اجرا شود یا در اسکلت فلزی می‌گویند حتماً باید اسکلت برپا کرده باشی وگرنه پیش سند را نمی‌دهیم. که با متن قانون مغایرت است اما در هر حال به این شکل اجرا می‌شود
-
قانون پیش‌فروش آپارتمان
قانون پیش‌فروش آپارتمان در 25 ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید. که در آن به صراحت اعلام شده پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد.
[button color=”red” size=”small” link=”https://hamyarnazer.com/wp-content/uploads/2019/01/متن-کامل-قانون-پیش-فروش.pdf” icon=”دانلود متن کامل قوانین پیش فروش آپارتمان” target=”true” nofollow=”false”]دانلود متن کامل قوانین پیش فروش آپارتمان[/button]
قرارداد پیش فروش آپارتمان
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
دانلود نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان
مدارک تنظیم قرارداد پیش‌فروش
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (٩) این قانون
- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
اشخاصی که صلاحیت پیش فروش آپارتمان را دارا هستند
- سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
نکات پیش فروش آپارتمان
- مشخصات و مالکیت پیش‌فروشنده باید حتما مشخص باشد.
- تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
- پیش‌فروشنده برای درج آگهی در جراید و سایت‌ها باید حتما مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
- جزئیات ملک شامل متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، مصالح به کار رفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و واحدها و… باید به صورت شفاف درج شود.
- زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات باید کاملا مشخص باشد
آخرین ویرایش: 1399/04/22
شماره ویرایش: دوم
بیشتر بدانیم:
- دستورالعمل اجرایی قانون پیش فروش و شناسنامه فنی ساختمان
- آنچه که مالک و مستاجر پیش از امضای اجاره نامه و تحویل به مستاجر جدید می بایست بداند(چک لیست جامع مستاجر جدید)
- نکات کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت از دیدگاه حقوق مهندسی
- فرم ها و چک لیست هاي ضروري براي مهندسین ناظر ،طراح و مجری
- محاسبات سرانگشتی ویژه مهندسین عمران
- مشاوره مهندس ناظر
امتیاز بینندگان:5 ستاره